Natürlich gehören Immobilien zu einem ausgewogenen Vermögensportfolio dazu. Ob es aber wirklich physische Immobilien in Selbstverwaltung sein sollten, musst Du Dir sehr gut überlegen:
Nicht jede/r ist zum Vermieter/in geboren und selbst wenn Du es bist, so kann es Situationen geben, die Dich an den Rand des Erträglichen führen können.

Du kannst niemandem in den Kopf schauen

Neue, ordentliche Mieter zu finden ist immer eine Herausforderung:
Du kannst zwar die finanziellen Verhältnisse prüfen, aber den Leuten in den Kopf schauen kannst Du nicht.
Am Ende ist es doch immer Intuition und Bauchgefühl, jemandem eine Wohnung zu geben – und damit kannst Du auch auf die Schnauze fliegen, egal, wie viel Erfahrung Du hast.

Meine neueste Erfahrung auf diesem Gebiet stürzt mich in arge Selbstzweifel:
DAS ist mir nämlich auch noch nicht passiert.

Im Dezember letzten Jahres vermietete ich noch kurz vor Weihnachten eine Wohnung an ein junges Pärchen, so um die 24, mit zwei kleinen Kindern.
Da es eilte und ich auch schon im Weihnachtstaumel war, hatte ich nicht ganz so sorgfältig geprüft, wie ich es hätte tun sollen…
(das passiert mir nie wieder! Was Du alles prüfen solltest, schreibe ich ganz unten).

Der junge Mann war Zeitsoldat bei der Bundeswehr und die beiden machten einen sauberen, ordentlichen Eindruck.
Nicht unbedingt hochsympathsch (wenn ich genau in mich reinhorche, so klingelten schon ein wenig die Alarmglocken – mir gefiel der Umgang mit den 2- und 4-jährigen Kindern nicht recht), aber es gab keinen augenscheinlichen Grund, sie abzulehnen.
Die Hälfte der Kaution hatten sie bar dabei, die andere Hälfte sollte mit der ersten Monatsmiete kommen – also gut dann, dann machen wir das.

Gegen die Verrücktheit der Menschen ist nichts auszurichten

Ende Januar ging es los:
Mich erreichten die ersten ernsthafteren Beschwerdeanrufe meiner anderen Mieter aus dem Haus. Die Kinder wären so lange so laut. Die Mieterin, nennen wir sie mal Frau Wilkes (Ihr erinnert Euch an den Stephen King Thriller „Misery“?), wäre frech und unbotmäßig. Sie würfe mit Eiern.

Wie, sie wirft mit Eiern?
Ja, sie wirft ein (zwei oder drei) rohes Ei(er) an und vor die Wohnungstür derjenigen, die ihr vermeintlich Unrecht getan haben.
Wer also klingelte und sagte „Du, bremse mal Deine Kinder ein wenig aus, es ist zu laut für meine Kinder zum schlafen!“ konnte damit rechnen, spätestens am nächsten morgen mindestens ein zerschelltes rohes Ei von der Wohnungstür putzen zu müssen.
(Wenn Dir schon mal ein Ei runtergefallen ist und Du nicht gleich die Zeit hattest, es wegzumachen, weißt Du, wie hartnäckig angetrocknetes Ei sein kann…)

Meine Fragen, was das denn solle, waren schnell beantwortet:
Zuerst ein reflexartiges „Ich war das nicht!“, gefolgt von einem „Ich muss mich doch irgendwie wehren, ich werde im Haus gemobbt!“ ließen mich schon recht hilflos zurück.
Das Haus hatte bis dato eine ausgesprochen gute Mietergemeinschaft – aber jetzt flogen nur noch die Fetzen.
Die erste Abmahnung war fällig, daraufhin flog neben den Eiern der erste Müll.

Ich erspare Dir die vielen weiteren kleineren Schritte in den Abgrund der Vermieterhölle und springe gleich 3 Monate später:

Machtlos und gedemütigt: Die Polizei kann nicht helfen

Mittlerweile sind wir mitten im Corona-Lockdown.
Die mehrfache fristlose Kündigung der Wohnung war selbstverständlich folgenlos verpufft, denn zum einen wollte sie gar nicht ausziehen und zum anderen findet sich natürlich auch schwer eine neue Wohnung, wenn alles stillsteht.

Das Haus befindet sich in absolutem Chaos, ich habe für alle Mieter auf sämtliche Kündigungsungfristen verzichtet:
Es ist niemandem zu verdenken, wenn er nur so schnell wie möglich weg will.

Eier, Müll, Mehl und Reis fliegen täglich an die Wohnungstüren der jeweiligen Mieter, die sich gerade wieder im Fokus von Frau W. befinden.

Der Garten ist fest okkupiert, kein anderer Mieter kann sich mit seinen Kindern mehr dort aufhalten, ohne dass es am Ende in irgendeiner Form eskaliert.
Ein ausgesprochenes Gartennutzungsverbot ist das Papier nicht wert, auf das ich es geschrieben habe, denn ich habe keine Möglichkeit, es durchzusetzen.

Sie schneidet Waschmaschinenschläuche und Trocknerkabel durch, beschimpft nach Lust und Laune wen auch sie immer sie will und wirft Glas und Teller in den Innenhof, wenn ihr danach ist.

Ihr Partner – der Bundeswehrsoldat – sitzt derweil im Zimmer nebenan und spielt Computer („Ich? Ich kann da ja nichts dafür!“). Das ändert sich nur mal ganz kurz, als sie seinen Monitor in einem Wutanfall aus der Balkontür den Abhang runterwirft.
Er zieht für ein paar Tage zu seiner Mutter, um dann doch wieder zurückzukommen und weiterhin in seinem Zimmer Computer zu spielen.

Die Polizei kommt in regelmäßigen Abständen vorbei, um die verschiedenen Anzeigen wegen Sachbeschädigung, Vandalismus und Beleidigung usw. aufzunehmen und ansonsten macht sie: Nichts.

Solche Dinge sind Zivilrecht:
„Erstatten Sie Anzeige und warten Sie, bis das Gericht entscheidet.“
Frau W. wird zwar jedes Mal ermahnt, sich „doch mal zu zügeln, und das ginge doch alles so nicht!“ – aber das war auch schon alles.

Sie kommen, nehmen einen Bericht auf und fahren wieder. Über 40 mal.

Auch die anderen Mühlen mahlen langsam – oder gar nicht

Selbstverständlich habe ich zwischenzeitlich alles in Bewegung gesetzt, was geht. Allerdings bewegt sich nichts und wenn, dann nur langsam.

Die Bundeswehrbeschwerdestelle kann nichts tun – Datenschutz geht vor und erst wenn die Polizei Auskunftsersuchen stellt, können sie überhaupt mal näher hingucken.

Aber als dann trotzdem die Feldjäger im Haus auftauchen ist klar:
Das sich Herumdrücken hat seinen Preis.
Bundeswehrsoldat ist er die längste Zeit gewesen, sie hat ihn erfolgreich mit in den finanziellen und gesellschaftlichen Abgrund gezogen (und er hat sich ziehen lassen. Wie dumm kann man eigentlich sein?).
Ab dann kommt natürlich auch keine Miete mehr.

Ich telefoniere mit dem Jugendamt wegen der Kinder.
Die armen Kinder! Sie waren bei allem dabei und mussten alles mit ansehen – ich will mir gar nicht ausmalen, welche Folgen das alles für deren Psyche hat.
Jetzt am Schluss hat man ihr wohl das eine Kind weggenommen und dem Vater zugesprochen – was mit dem kleinen Mädchen ist, weiß ich nicht.

Ich beauftrage eine Mediatorin, mit Ihr zu sprechen – der Effekt hält genau 3 Tage und gipfelt in einem waschechten Kautionsbetrug:

Frau W. überzeugt mich mit Engelszungen und dem schlagenden Argument eines neuen, sofort beginnenden Mietvertrags davon, die Kaution an die neue Vermieterin zu überweisen, damit sie sofort die Schlüssel erhalte und direkt umziehen könne.
Am nächsten Morgen ruft sie an und bittet um mein Verständnis, dass sie die Wohnung doch nicht nehmen würde, weil ihr die Gegend nicht recht zusage. Die Vermieterin würde das Geld natürlich sofort zurück überweisen…
Es stellte sich dann heraus, dass die Kontonummer im Vertrag gefälscht und dass das Konto dasjenige der Großmutter von Frau Wilkes war.

Ich spreche mit dem Sozialamt.
Die rufen mich nämlich an, um mich zu fragen, ob sie nicht doch in der Wohnung bleiben könne – mittlerweile habe sie nämlich die Arbeitsstelle verloren, die Schufa wäre schlecht und es fände sich ja kaum ein Vermieter, der sie nimmt.
Sie machen mir trotz beauftragter Zwangsräumung keine Hoffnung, diese Frau in absehbarer Zeit loszuwerden.

Und Justitia bleibt erstmal blind

A pros pos Zwangsräumung:
So ein Antrag kostet mal schlappe 3000 Euro Anwalts- und Gerichtskostenvorschuss und alleine das Einreichen bis zur Zustellung dauerte über 6 Wochen.
Frau W. wird wohl Prozesskostenbeihilfe erhalten, außerdem behauptet sie, ihre Rechtschutzversicherung würde ihren Anwalt in allen Dingen bezahlen. Über die Brücke gehe ich allerdings nicht, ich kann mir nicht vorstellen, dass eine Rechtsschutzversicherung diese Häufung der Anklagen, die unzweifelhaft auf eigenes Fehlverhalten zurückzuführen sind, übernimmt.
Mein Anwalt muss natürlich bezahlt werden – und auch wenn wir in allen Dingen recht bekommen und Zahlungstitel erhalten: Zieh` einer nackten Frau mal das Hemd aus.
Am Ende der jahrelangen gerichtlichen Auseinandersetzung werden wir auf allem sitzen bleiben.

Ein Ende mit Schrecken

Sie hat eine andere Wohnung gefunden!
Ein paar Orte weiter (in unserer Gegend findet sie nur noch verbrannte Erde) hat ein noch unvorsichtigerer Vermieter wie ich den beiden einen Mietvertrag gegeben.
Er hat mich nicht angerufen und ich hatte keine Möglichkeit, ihn zu warnen, denn mir wurde die neue Adresse nicht mitgeteilt.

Zum Auszug hat sie dann nochmal voll aufgedreht und alles gezeigt, was sie kann (obwohl, da geht bestimmt noch mehr. Aber ich muss es nicht mehr ertragen, Gott sei dank!):

Ihren Geschirrschrank entsorgte sie komplett über die Balkontür in den Hof.

Ihre Küchenvorräte entleerte sie wonnevoll ins Treppenhaus.

Ihren Müll, das Verpackungsmaterial und die Windeln des letzten halben Jahres deponierte sie kunstvoll im GästeWC, auf ihrem Stellplatz in der Garage und in ihrem Kellerabteil.
Sämtliche Schalter und Steckdosen hat sie mitgenommen oder weggeschmissen.

Das Türschloss verklebte sie mit Silikon, auf dass man es rausbohren musste.

Und als letzte Amtshandlung vor dem Hausverbot (dass ich erst mit dem Auszug aussprechen konnte) gab es dann nochmal eine Portion frisch gekaufter Eier und Mehl für ihren Lieblings-Mitmieter (ich habe gesehen, dass sie extra dafür eingekauft hat) und ein mit Nagellack geschriebenes „Bastard“ an seiner Wohnungstür.

Nerven sind mit Geld nicht zu bezahlen

Die psychischen Auswirkungen, die dieses halbe Jahr auf meine Mieter und uns haben, sind immens.
Ich habe gestandene Männer vor Wut zitternd vor dieser Frau stehen sehen und wundere mich immer noch, wie großartig wir alle sind, dass niemand zugeschlagen hat.
(Als ich das Treppenhaus putzte, stellt sie sich grinsend hinter mich und sagt „Ach, schau mal, die Frau Weiß kann ja sogar putzen! Hätte ich ihr gar nicht zugetraut!“)

Keiner hat sich komplett in ihre Abgründe ziehen lassen – und jeder von uns hätte verstanden, wenn irgendwann doch mal ein Kragen geplatzt wäre.

Ich kämpfe mit ungewohnten Gedanken an Rache und Genugtuung, mit Schadenfreude und allen möglichen schlechten Gefühlen, die normalerweise überhaupt kein Teil von mir sind und die ich auch nicht haben will (wer will das schon?).
Und ich versuche, mich damit abzufinden, dass die Frau ernsthaft krank ist und dass ihr Verhalten genau darauf abzielt, in ihren Gegnern (und alle sind ihre Gegner!) diese Art von Gefühlen hervorzurufen – denn genau das ist es, aus dem ihr ganzes Leben besteht. Sie kennt es nicht anders – und unsere gerechtfertigte Ablehnung und Wut bestätigt sie jeden Tag aufs Neue darin, im Recht zu sein.

Vielleicht später, wenn alles ein bisschen verblasst ist, das Haus wieder in einem lebenswerten Zustand ist, die Mieter wieder ruhig schlafen können und die Kinder im Garten spielen, komme ich dazu, sie in Frieden gehen lassen zu können.
Noch bin ich nicht so weit.

Aber immerhin:
Wir haben das Scheiß-Leben mit ihr hinter uns.
Sie hat ihr ganzes Scheiß-Leben noch vor sich.

Die finanzielle Auswirkungen sind immens – Immobilien alleine sind eine miese Altersvorsorge!

Die Mieter bleiben auf ihren Sachschäden genau so sitzen wie ich auf den Gebäudeschäden und Mietausfällen:
Keine Versicherung deckt mutwillig verursachte Schäden ab.

Von ihr oder ihm ist nichts zu erwarten:
Die Privatinsolvenz steht schon geschrieben und auch wenn ihnen die Restschuldbefreiung am Ende versagt werden wird, so werden sie im Leben niemals genug Geld verdienen, um all diese Schulden zu bezahlen (es kommen noch immense Konsumschulden, Schulden aus einem Vormietverhältnis, welches ähnlich katastrophal wie das hier war und Bankschulden sowieso).

Ich habe mal kurz drübergerechnet:
Wenn dieses 6-Familienhaus die Altersvorsorge für ein Ehepaar hätte sein sollen, so hätte sich der Plan von der aus Mieten aufgefüllten Rentenlücke mit dieser einen Mieterin in Luft aufgelöst. Wenn keine andere Vermögenswerte vorhanden sind, so würden die Schäden, Mietausfälle und Anwalts- und Gerichtskosten am Ende den Hausverkauf  erzwingen, denn dann müsste man die Substanz verleben.
Ich bleibe also dabei: Eine ordentliche Altersversorgung darf auf keinen Fall nur aus Immobilien bestehen! Es braucht zusätzliche Ressourcen und andere Assetklassen, um die Risiken, die mit Immobilien verbunden sind, abfedern zu können. Diversifikation ist und bleibt das Zaubermittel des gesicherten Ruhestands.

Falls Du Dich aber trotzdem entscheiden solltest, statt in fremdverwalteten Immobilien , Immobilienaktien oder Immoblienfonds auf die eigenverwaltete Wohnungsvermietung zu setzen, so hier mein Rat, bevor Du einen Mietvertrag unterschreiben lässt (damit Du hoffentlich niemals ganz so schlimm auf die Nase fällst wie ich gerade).
Du solltest Dir ganz genau anschauen:

• die aktuelle Schufa-Selbstauskunft von allen Mitmietern über 18
• die Gehaltszettel der letzten 3 Monate
• die Vorvermieterbescheinigung (und am besten noch zusätzlich mit dem Vorvermieter telefonieren!)
• den Zustand der noch bewohnten Wohnung (ja. Geh Dir anschauen, wie sie leben.)

Hätte ich mir die Mühe gemacht, mir auch ihre Schufa anzusehen (seine war noch in Ordnung), mit dem Vorvermieter zu sprechen (Na ja. Der hat mir gegenüber zugegeben, dass er mich angelogen hätte, hätte ich angerufen. Die waren also auch schon sehr verzweifelt!) und mir die Wohnung anzusehen, in der sie damals noch lebten (Hmm, der Hauptmüll war ja versteckt – aber vielleicht hätte ich den Gestank bemerkt. Ich weiß es nicht.) so hätte ich sie vielleicht nicht ins Haus genommen, wer weiß?

Aber es hilft ja nichts. Menschen werden immer Mittel und Wege finden, andere Menschen aufs Kreuz zu legen.
Du kannst nichts anderes tun, als Dich möglichst breit aufzustellen, damit kein Sturm Dich umweht.