Wenn wir über Geldanlage und Vermögensaufbau sprechen, sprechen wir auch über Immobilien: Als eines der wichtigsten und sichersten Anlageinstrumente gehört über sie grundsätzlich nachgedacht. Wie bei allen Geldanlageformen, hat auch diese ihre Haken: Genauso, wie Gold glänzt, so können Steine stauben – und zwar so lange, bis Dir die Augen tränen und Du fast keine Luft mehr bekommst.

Wenn Du Dir mein Finanzbildungs-Geschenk „Einblick in mein Nähkästchen“ heruntergeladen hast, weißt Du, dass ich mich innerhalb meiner Vermögensstrategie dafür entschieden habe, selbst zu vermieten. Ich mache das mittlerweile schon sehr lange und ich kann Dir berichten, dass diese Art des Vermögensaufbaus durchaus befriedigend ist, allerdings auch ganz schöne Schattenseiten hat. Über die solltest Du dir im Klaren sein, bevor Du auf dieses Pferd setzt:

Das größte Problem bei der Immobilienvermietung sind nicht die Steine, es sind die Menschen

Du solltest Dir bewusst sein, dass Du Dir, wenn Du bei der Auswahl deines Mieters daneben greifst, ganz schön die Finger verbrennen kannst.
Wenn Du jetzt denkst „Na – das passiert doch immer nur anderen, ich habe ja eine gute Menschenkenntnis!“, dann möchte ich Dir aus meiner Erfahrung heraus sagen: Pustekuchen auf Deine Menschenkenntnis!
Du kannst den Herrschaften vorher Löcher in den Bauch fragen. Den Vorvermieter anrufen (das ist übrigens ein extrem guter Tipp!) und fragen, ob er die Mieter nochmal einziehen lassen würde. Du kannst Dir die Schufaauskunft ziehen, Kontoauszüge zeigen lassen, Arbeitsverträge überprüfen – all das kannst und solltest Du tun.

Und doch: Du steckst nicht in den Köpfen der Menschen drin. Die Umstände können sich schlagartig ändern: Sie können arbeitslos werden. Auseinandergehen. Ihre Tierliebe entdecken. Zwillinge bekommen. Einen neuen (doofen) Partner einziehen lassen. Sterben oder krank werden – all das und noch viel mehr kannst Du mit Menschenkenntnis nicht verhindern. Ganz schnell kann aus dem vermeintlichen Geschäft nicht nur keine gute Geldanlage, sondern gleich ein echtes Desaster werden.

Als kleine Beispiele möchte ich Dir zwei Erfahrungsberichte aus meiner Praxis anbieten (vorsicht, Blutdruck!).

Die Gesetzten

Wir vermieteten vor zwei Jahren eine Wohnung an ein älteres Pärchen, die Umstände erschienen gesichert: Er war Handwerker in Festanstellung und sie Hausfrau, zwar arbeitslos, aber kurz vor Renteneintrittsalter.
Wie gesetzlich möglich wollten sie die Kaution in 3 Schritten zahlen – das ist ja auch verständlich, ist ja schließlich immer ein rechter Brocken, der da zu den Umzugskosten noch dazu kommt….
Die Kautionsteilzahlung kam nicht, wohl aber die Miete.
Auf Nachfrage hieß es dann: Wir bezahlen sie, wenn der alte Vermieter die Kaution von der alten Wohnung überwiesen hat.
Ich war schon angesäuert – aber was willst Du tun, ansonsten schienen sie ja anständig zu sein.

Im Herbst ging es dann los: Die Miete kam verspätet, dann kam nur die Hälfte, dann mal in zwei Schritten…

Auf Nachfrage: Ja, er sei arbeitslos geworden, aber das Amt würde zahlen, der Antrag sei gestellt. Außerdem habe sie ihre Rente beantragt.
Dann kam die Miete gar nicht.
Das Amt hätte sie doch überwiesen!? Na, dann schickt es nächsten Monat zwei.
Am Ende war das Wohnungsgeld abgelehnt und wir hatten schon wieder Frühling.

Ich habe dann natürlich gekündigt.
„Bitte, bitte – meine Rente ist bald durch, dann bekomme ich eine große Nachzahlung und zahle alle Schulden auf einmal!“
Ich Dusseltier setzte Termin bis Sommer.

Mittlerweile Arbeitsaufwand: Gut 10 Stunden (mit Büroaufwand und Rumtelefoniererei) und schon abgekratzte Nerven.

Genau so ging es dann weiter, mittlerweile war auch die Nebenkostenabbrechnung fürs erste Jahr erstellt: Nachzahlung fast 800 Euro (warum verbrauchen ausgerechnet solche Leute dann immer noch Energie und Wasser, als gäbe es kein Morgen?)
Die Miete kam sporadisch, aber immer unpünktlich und zu wenig, die Nebenkosten wollten sie mit abzahlen, wenn die Rente dann mal durch wäre.

Im November dann endgültig Schluß: Sie sollten ausziehen.
Ja, tun sie, sobald sie eine neue Wohnung gefunden hätten – obwohl, da sei ja schließlich ein Schimmelfleck (eindeutig auf fehlende Lüftung zurückzuführen) in einer Ecke, ob ich das nicht mal sanieren wolle?

Nachdem ich dann den Auszugstermin endgültig festgesetzt hatte, kam dann keine einzige Zahlung mehr und sie sind natürlich auch nicht fristgemäß, sondern erst 2 Monate später ausgezogen.

Die Schulden? – Ach, sie würden mir 100,- Euro im Monat bezahlen, wenn ich ganz lieb bittebitte sage.
Wenn ich damit nicht einverstanden wäre, wäre das ja eben mein Pech, dann würden sie gar nichts schicken. Und ja, ich könne sie natürlich verklagen, aber dann würden sie auch nichts zahlen, denn sie hätten ja nichts. Außerdem würde es ihnen jetzt langsam langen, sie wären genervt. Und die neue Adresse – tja, die könne ich mir ja irgendwo anders her besorgen.

Wir reden hier von gut 3.600,- Schulden (plus die neue Nebenkosten-Abrechnung), mittlerweile locker 20 Stunden Arbeitsaufwand und Nerven für 2 Jahre. 🙁

Und ja, ich kann die verklagen. Und mir einen Titel besorgen. Und herausfinden, wo sie jetzt wohnen. Und sie in die Privatinsolvenz treiben. Aber: Das kostet mich wieder Geld. Insgesamt nochmal ca. 1000 – 1200 Euro.
Und bekommen werde ich keinen einzigen Cent, denn: Du kannst einem nackten Mann kein Geld aus der Tasche ziehen.

Sie kommen also damit durch. Ich zweifle an dem Wert der Menschheit und kann mich noch freuen, dass die Wohnung wenigstens nicht saniert werden musste.

Vermietete Immobilien als #Geldanlage: Warum Du das 'Problem Mensch' einkalkulieren musst! Klick um zu Tweeten

 

Schlimmer geht immer: Die Jungen

Eine junge Frau mit zwei sehr kleinen Kindern bewarb sich um eine Wohnung, der Vater sei Koch in einer mir wohlbekannten Kneipe. Bei der Besichtigung war sogar ihre Mutter, die im gleichen Ort wie wir wohnt, dabei – und ich kenne sie, die Familie genießt einen recht guten Ruf.
Genau das war natürlich ein Grund, der jungen Familie trotz meiner Zweifel die Wohnung zu geben: Die Mutter wollte mit dafür geradestehen, das alles seinen rechten Gang geht.

Was im Finanzanlagegeschäft als „home bias“ ein wohlbekannter Anlagefehler ist, ist auch im Immobiliengeschäft ein Fehler: Wenn Du glaubst, dich auf vermeintlich Bekanntes verlassen zu können, wirst Du unvorsichtig.

Es kam, wie es kommen musste:
Die Kaution vom Vorvermieter kam nicht, der junge Mann verlor den Job, die junge Frau war vollkommen überfordert, das Amt zahlte nur dann und wann.
Der geradestehenden Mutter tat das alles furchtbar leid – aber „Anette, was soll ich denn da machen? Die müssen ja auf eigenen Füssen stehen lernen!“

Auch hier dann der übliche Weg, Kündigung, Fristsetzung, Verzögerung, viel Ärger und viel Arbeit.

Das dicke Ende kam dann aber zum Schluß:
Sie haben zwei, drei Sachen gepackt – und alles andere liegen gelassen. Der komplette Hausstand inklusive des Mülles des letzten halben Jahres. 6 Kubikmeter Schutt! Kosten und Arbeitskraft von 3 Männern für 2 Tage. Mietausfall (an ein nahtloses Weiter-Vermieten ist hier ja nicht zu denken).
Gesamtverlust: Gut 7.000,- €
Es erübrigt sich, davon zu berichten, dass mein Anspruch auf Zahlung dieser Kosten natürlich vorhanden und auch gesetzlich durchzusetzen ist – aber auch hier die bekannte Ohnmacht: Sollte ich gutes Geld schlechtem hinterherwerfen? Soll ich die nächsten 30 Jahre hinter diesen Menschen her pfänden?

Diese Seite der Investition in Vermietimmobilien musst Du also auch betrachten und in eine Berechnung mit einpreisen. Wäre das meine einzige Wohnung gewesen, wäre ich jetzt schon böse im Minus: Stell Dir vor, Du musst die Kreditraten komplett aus eigener Tasche bezahlen und sogar noch drauflegen – und da sind die ganzen negativen Emotionen und die viele Arbeitszeit noch gar nicht eingepreist.

Es ist nicht zu vermeiden

Der Knackpunkt an der Sache ist: Wenn Du vermietest, wirst Du irgendwann – über kurz oder lang – auf eine solche Nullnummer treffen. Du kannst niemals von vorneherein ausschließen, dass Du auf solche Mieter triffst. Ob Hanfplantagen (hatte ich auch schon, war auch besonders lustig), Stromdiebstahl, Einschüchterung, Todesfälle – nichts ist unmöglich, wenn Du fremden Menschen Dein Eigentum nur Nutzung überlässt.

Eins ist nicht genug

Deshalb ist mein wichtigster Denkanstoß, den ich Dir in Sachen „vermietete Immobilien“ mitgeben möchte, ein ziemlich hartes Brett. Wenn Du überlegst, zum Vermögensaufbau oder zur Altersvorsorge selbst zu vermieten, so denke gleich zwei Schritte weiter, denn: Eine Immobilie ist nicht genug!

Eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus – ein Mieter! – ist ein zu großes Risiko auf Dauer. Umso so mehr Mieter du hast, umso geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Du einen so großen Verlust einfährst, dass Dir die Lust am Vermieten ein für alle mal vergeht. Eigentlich wäre es am besten, Du kaufst gleich zu Anfang ein mindestens 2-Familienhaus, oder gleich 2 Eigentumswohnungen auf einmal. Natürlich kann ich gut verstehen, wenn Du erst mal mit einer einzigen Einheit anfangen möchtest, Du solltest Dich geistig aber nicht darauf einrichten, es dabei zu belassen. Denn es ist wichtig, auch im vermieteten Immobilieneigentum zu streuen, zu diversifizieren.
Hast Du nur eine Wohnung und greifst in den großen Haufen, so kann Dich das in zusätzliche Schulden treiben. Hast Du aber mehrere Objekte, so kannst Du Verluste ausgleichen und Rücklagen bilden.

Und das gilt nicht nur für die Verlust und die Rücklagen finanzieller Art – auch auf emotionaler Basis können Dich zahlende, zufriedene und freundliche Mieter für die anderen entschädigen.