Eine Anlageklasse, über die ich mich nicht sehr häufig auslasse, sind Immobilien. Ich meide das Thema nicht, weil ich mich darin nicht so toll auskenne, sondern weil ich mich darin besonders gut auskenne: Deshalb weiß ich, dass Immobilien im Gegensatz zu anderen Geldanlagen nicht für jeden geeignet sind, das muss man schon wirklich wollen…
Ich kann das Fragezeichen in deinem Gesicht schon sehen. 😉
Meine frühen Erfahrungen als Immobilienbesitzerin: Lektionen aus der Praxis
Ich bin mit vermietetem Immobilienbesitz großgeworden, solche Themen wie Kosten, Abschreibungen, Hypotheken, Mietverträge – und Mietstreitigkeiten sind mir schon mit der Muttermilch eingegeben worden. Eine meine frühen Jugenderinnerungen ist, wie ich mit meiner Mutter und unseren 2 Hunden (zur Sicherheit!) in einem Puff eine ausstehende Miete noch in bar abholen gegangen bin. Ja, wir hatten auch mal ein Miethaus in einem Rotlichtviertel!
Andere Zeiten. Heute undenkbar.
Erster Hauskauf mit 21
Mein erstes Haus habe ich also mit knapp 21 Jahren gekauft. Ein 3-Familienhaus in unserer Stadt, gut vermietet.
Ich habe es aus familiär-dynastischen und steuerlichen Gründen gekauft, nämlich von meinen Eltern.
Ich bin überhaupt nicht so an die Sache herangegangen, wie ich es heute tun würde:
Ich habe mir keine Gedanken darüber gemacht, was „Vermieten“ bedeutet, oder welche Konsequenzen sich daraus ergeben.
Meine Eltern haben mir das Haus zu einem guten Preis angeboten, nicht allzu sehr vergünstigt – es ging ja schließlich auch um die Steuern. Als frischgebackene Bankkauffrau habe ich mir eine gute Finanzierung bei meinem Arbeitgeber dazu zurechtgezimmert und ab ging es zum Notar.
Da die Mieten die Kreditraten deckten, die Kosten die Steuern drückten und meine Mutter sich vorerst weiter um die Mieter kümmerte, gingen die ersten Jahre ins Land, ohne dass ich so richtig das Gefühl hatte Hausbesitzerin zu sein – es war ein steuerliches Geldjonglier-Projekt ohne weiteren Einfluss auf mein Leben.
Erster Hausbau
Mit 22 Jahren habe ich dann mit meinen Eltern zusammen ein Haus gebaut – und kam mir wunderbar erwachsen vor!
Da eine Wohnung in dem Haus für mich sein sollte, habe ich mich natürlich auch entsprechend reingehängt:
Von der Idee bis zum Bauplan, vom Katasteramt bis zur Bauaufsichtsbehörde. Handwerkergespräche. (Natürlich stand mein Vater hintendran. Heute weiß ich, dass sie mir nur deshalb so interessiert zugehört haben.)
Finanzierung (das konnte ich!) und all dem anderen Bürokratiekram inklusive (weitaus weniger als heute).
Ich war überall dabei und habe alles mitgemacht. Ich habe verdammt viel gelernt – und danach wusste ich, dass ich NIE WIEDER selbst ein Haus bauen wollte.
Das war das erste Mal, dass mir ansatzweise bewusst wurde, dass eine Sache, die für den einen (meinen Vater) ein großartiges Projekt ist, für den anderen (also mich) noch lange nicht genauso großartig sein muss.
Erstes Wohnhaus
Anderthalb Kinder und einen Mann später habe ich dann unser Wohnhaus gekauft und umgebaut.
Umbauen tue ich seither fast genauso ungern wie neu bauen – gelernt habe ich trotzdem wieder sehr viel, vor allen Dingen, dass es immer teurer wird als geplant.
Aber: Im Gegensatz zu vielen Menschen, die ich in der Bank (und auch heute) zu Immobilien berate, ist für mich ein Immobilienkauf keine finanzielle Lebensentscheidung, sondern ein – nicht ganz alltägliches, aber doch normales – Geschäft.
Mittlerweile sind einige Jahre ins Land gegangen, ich habe reichlich weitere Erfahrungen sowohl als Eigenheimbesitzer als auch als Vermieter machen dürfen. Und ich habe ein paar Dinge gelernt, die ich Dir gerne weitergeben möchte (man muss nicht alle Fehler selbst machen)!
Selbstbewohnte Immobilien sind keine Geldanlagen
Ich weiß, ich weiß, damit schlage ich nicht wenigen Lesern vor den Kopf.
Aber: Schlage Dir aus dem Kopf, dass eine ausschließlich selbst bewohnte Immobilie eine Geldanlage im Sinne der Definition „mit Geld Geld verdienen“ ist.
Eine selbst genutzte Immobilie ist ein Komfort (um nicht Luxus zu sagen), der Dir nur auf anderen als auf der monetären Ebene Ertrag erwirtschaftet. Dieser Ertrag ist für viele Eigenheimbewohner unbezahlbar – aber es ist eben keiner, der sich in Geld beziffern lässt.
Während Du darin wohnst, verdient Dir die Immobilie nämlich kein Geld, sondern kostet Dich nur.
Du kannst weder den Kaufpreis abschreiben, noch Finanzierungszinsen steuerlich geltend machen. Du erhältst keine Miete und hast ständig irgendwelche Erneuerungs-, Erhaltungs-, und Verschönerungskosten, bei denen Du allenfalls die Arbeitslöhne zu einem Bruchteil steuermindernd ansetzen kannst.
Eine solche Immobilie wird erst dann zur Geldanlage, wenn Du sie verkaufst.
Und wenn Du nicht gerade in München, Berlin oder sonst einer 1a-Lage gewohnt hast, wird sich zu diesem Zeitpunkt herausstellen, dass es keine gute Geldanlage (im Sinne von ertragsreich) war: Das Geld, was Du reingesteckt hast, wirst Du nie und nimmer als Kaufpreis zurückerhalten. Und schon gar nicht inflationsbereinigt.
Wenn Du einen Immobilienmakler kennst, frag ihn oder sie mal danach, wie die Reaktion von Eigenheimverkäufern ist, wenn der Makler ihnen den seiner Meinung nach realistischen Verkaufspreis nennt: Die allermeisten sind wahnsinnig enttäuscht, dass ihr Haus, in das sie ja ihr halbes Leben lang einen Großteil ihres Geldes investiert zu haben glaubten, viel weniger wert ist, als sie dachten.
Denn genau das haben sie nicht getan:
Sie haben nicht investiert, sondern sie haben es sich schön gemacht. Das ist ein riesiger Unterschied!
Als wir unser Wohnhaus gekauft haben, haben wir deutlich mehr dafür bezahlt, als ich dafür bezahlt hätte, wenn ich es als reine Investition gesehen hätte. Und warum? Weil uns die Lage so viel wert war. Mit bald 2 Kindern war uns die direkte räumliche Nähe zu den betreuenden Großeltern so wichtig, dass wir bereit waren, draufzulegen.
Die Verkäufer allerdings dachten, sie wurden uns ein Schmuckstück verkaufen:
Japanische Kacheln im Bad (die wir überfliest haben)! Carrara-Marmor im Treppenhaus (welches wir bis heute viel zu überdimensioniert finden)! Handbemalte Heizungsabdeckungen (oh mein Gott, waren die schrecklich!)! Eine schmiedeeiserne Haustür (die für eine wahnsinnig gute Belüftung im gesamten Hausgesorgt hat. Und entsprechend hohe Heizkosten.)!
Diese und noch tausend ehemals sehr teure Wunderlichkeiten mehr machten das Haus der Verkäufermeinung nach so wertvoll, dass sie mit dem erzielten Kaufpreis nur zähneknirschend einverstanden waren – aber für uns (und für jeden Käufer) zählte nur die Lage und der Zustand der Bausubstanz.
Wenn wir mal verkaufen, wird es uns genauso gehen.
Wenn ich zusammenrechne, was wir in dieses Haus reingesteckt haben, so könnte man glauben, wir lebten in einer Millionenvilla. Aber: es ist ein ganz normales Haus und wir werden auch nur einen ganz normalen Preis dafür bekommen.
Dieses Haus hat uns ein gutes Familienleben mit ausreichend Platz für alle Zwei- und Vierbeiner (die wir in Miete wahrscheinlich nicht hätten haben dürfen) beschert. Wir können tun und lassen, was wir wollen: Löcher in die Fliesen bohren, Wände rausreißen und wieder einziehen, den Garten pflegen (oder verwildern lassen), usw.
Ich bereue also keinen Cent, den wir hier hineingesteckt haben. Aber eine Geldanlage ist es nicht.
Aber wenn es schon keine Geldanlage ist, so ist es doch wenigstens eine Altersvorsorge?
Nun ja…. Nein. Eigentlich ist ein selbst bewohntes Haus auch keine Altersvorsorge. Es versorgt Dich nicht, weil es kein Einkommen generiert.
Ja, Du zahlst keine Miete. Aber: Der Unterhalt eines ganzen Hauses ist in der Regel teurer als die Miete inkl. Nebenkosten für eine kleine Wohnung.
Außerdem wirst Du im Alter irgendwann den Punkt erreichen, in dem Du das Haus nicht mehr alleine pflegen und in Stand halten kannst: Der Garten will gepflegt, die Straße gekehrt und die Böden geputzt werden. Auch für Kleinigkeiten wirst Du einen teuren Handwerker brauchen. Die Grundkosten laufen weiter, obwohl die Wohnfläche vielleicht gar nicht mehr ganz genutzt wird…
Wenn Du den Immobilienwert dann also brauchst, um deinen Lebensunterhalt im Alter damit bestreiten zu können, wirst Du am Ende nicht umhin kommen, zu vermieten oder zu verkaufen – womit das Haus dann erst zur Geldanlage wird (siehe oben).
Natürlich gibt es noch das Konstrukt der Renten- oder Umkehrhypothek: Hier beleihst (oder teilverkaufst) Du Dein Haus an einen entsprechenden Anbieter, der Dir entweder eine monatliche Zahlung oder eine Einmalsumme leistet. Nach deinem Tod gehört das Haus dann dieser Firma. Auch keine so einfache Geschichte, vor allem wenn Du Erben hast, denen Du eigentlich etwas hinterlassen wolltest.
Und wenn wir was mit vermieteter Einliegerwohnung kaufen?
Das ist eine ganz andere Sache!
Dann teilst Du ja Deinen Hauskauf in einen Komfort-Teil und in einen Investitionsteil auf und schlägst damit 2 Fliegen mit einer Klappe. Mit dem vermieteten Teil legst Du Geld an (mit allen Vor- und Nachteilen) und erfüllst damit sowohl den Geldanlage- als auch das Altersvorsorgezweck. Mehr dazu erfährst Du im zweiten Teil.
Und wenn ich nur eine Eigentumswohnung kaufe?
Nun, so lange Du sie selbst bewohnst, ist es aus Geldanlage-Sicht nicht viel anders, als hättest Du ein ganzes Haus gekauft.
Aber die Altersvorsorge-Sachlage sieht etwas anders aus:
Die Unterhaltungskosten einer ETW sind geringer, die Gemeinschaftsverwaltung enthebt Dich einem Großteil der Verwaltungsarbeit und gebildete Rücklagen verteilen die Instandhaltungslast auf mehrere Schultern.
Wenn die Eigentumswohnung jetzt noch wohnflächenmäßig zu einem Rentenalter passt, ist zumindest aus dieser Hinsicht überhaupt nichts gegen eine ETW einzuwenden.
Fazit
So ein selbst bewohntes Haus stellt einen Vermögenswert dar, das steht natürlich außer Frage. Als solcher darf es auch gerne mit einem Mindestwert in Deiner Vermögensbilanz, die Du aufstellst, wenn Du Deinen Finanzplan rechnest, angesetzt werden.
Aber es geht nicht wirklich als Geldanlage durch, sondern eher als Geldaufbewahrungs-Box, bei der Du viel weniger rausbekommst als Du reinsteckst.
Wenn ein Eigenheim also Dein Lebenstraum ist, so lass Dich auf keinen Fall davon abbringen – aber sei Dir bewusst, dass es Dich nicht Deiner Verantwortung enthebt, Dir zusätzlich eine nennenswerte (!) Altersversorgung aufzubauen.
Weiter geht`s im nächsten Teil mit „Vermietete Immobilien – aus welchem Holz bist Du gemacht?“
