Selbstgenutzte Immobilien sind schon mal keine Geldanlage, das haben wir ja im ersten Teil dieses Blogartikels schon geklärt.
Wie sieht es aber mit selbst vermieteten Immobilien aus?
Es klingt so einfach: Du kaufst Dir ein Haus oder eine Wohnung, suchst einen guten Mieter und erhältst monatlich Deine Miete, die im Idealfall die Kosten übersteigt und zu Deinem Lebensunterhalt beiträgt.
Aber so einfach ist es nicht. Denn im Gegensatz zur standardisierten Geldanlage (Du gibst Dein Geld in ein reguliertes Finanzprodukt eines professionellen Anbieters und der macht damit das, was was im Vertrag steht), spielt hier der menschliche Faktor eine riesige Rolle!
So funktioniert die Theorie
Um mit vermieteten Immobilien ein Vermögen aufzubauen, sind ein paar Dinge unerlässlich:
- gute Objekte
- gute Banken
- ein gutes Steuerverständnis (und dazu evtl. eine/n gute/n Steuerberater/in)
- gute Mieter
- gute Handwerker
- eine gute Hausverwaltung (bei Eigentumswohnungen oder wenn Du viel Verwaltungsarbeit abgeben willst)
- gute Nerven
Gehen wir das mal der Reihe nach durch.
Ein gutes Immobilienobjekt zum Vermieten zu finden ist gar nicht so einfach, denn Du musst Deine Klientel ( = Deine zukünftigen Mieter) kennen, bzw. das Objekt danach aussuchen, an wen Du vermieten willst. Soll es der ruhige Single sein, das gutsituierte DINO (Double Income, No Kids) – Pärchen, die junge Familie, Berufsanfänger oder Studenten, gar eine WG oder staatlich finanzierte Mieter ( = Wohngeldempfänger)? Vielleicht auch ein Geschäft, Büro, Lager oder Parkplatz? Jeder Quadratmeter Boden und umbauter Raum lässt sich monetarisieren – aber eben nicht durch jeden und alle. Und alles hat seine Vor- und Nachteile.
Die junge Familie findet eine Wohnung oder Haus mit Garten attraktiv, ein vielbeschäftigtes Pärchen wäre davon eher abgeschreckt (es sei denn, der Gartenpflegeservice ist vom Vermieter gewährleitet) und hätte gerne einen Balkon. Studenten und WGs brauchen die räumliche Nähe zur Uni, am besten mitten in angesagten Feier-Vierteln, möglichst günstig, WGs wiederum ohne Durchgangszimmer und mit mindestens 2 WCs. Wohngeldempfänger brauchen eine gute Infrastruktur (weil oft kein Auto) und die Wohnraumgröße und die Miete muss den Bestimmungen angemessen sein.
All das zielt natürlich auf den hauptsächlich wertbestimmenden Faktor der Immobilie ab, nämlich die Lage. Danach kommt die Bausubstanz (trockene Keller? Massivbau?) und danach der Zustand (Gepflegt? Renovierungsbedürftig? Wie alt sind die Strom – und Wasserleitungen?) und Energieeffizienz (Heizung, Dach, Fenster, Dämmung?).
Wenn Dir also ein ordentlich instandgehaltenes 5-Familienhaus im abgeranztesten Viertel Deiner Stadt angeboten wird, sei Dir darüber klar, dass Du dort nicht an ein gutsituiertes Pärchen vermieten können wirst, genauso wenig wie an eine Studenten-WG. Also muss der Kaufpreis auch entsprechend kalkuliert sein, damit es sich für Dich überhaupt rentieren kann…. kann man alles rechnen.
Muss man aber auch rechnen – und zwar vorher! – denn ein zu teurer Kaufpreis kann Dir auf 20 Jahre hinaus die Rentabilität (und darum geht es bei der Geldanlage ja) des Objekts zerstören und sich so als glatte Fehlinvestition erweisen.
Finanzierung
Nach dem Objekt kommt die Finanzierung und dazu brauchst Du eine Bank. Und zwar eine gute Bank.
Ich betone das so, weil auch das heute eine massive Hürde sein kann. Ja, mit Basel III (ein Regelwerk für die Vergabe von Krediten, an das sich jede Bank halten sollte) müssen heute mehr Bestimmungen und Bürokratie erfüllt werden als zu meinen aktiven Bankzeiten, aber selbstverständlich hat jede Bank ihre eigenen Routinen, diese Regeln umzusetzen: Die einen können das gut – die anderen weniger.
Ich zum Beispiel bekomme gerade ein paar graue Haare mehr, weil ich den großen Fehler begangen habe, mein jüngstes Immobilienprojekt mit einer Bank durchzuziehen, die dafür absolut ungeeignet ist.
Wenn Du Dich jetzt fragst, wie es sein kann, dass eine Bank für eine Hypothekenfinanzierung ungeeignet sein kann: Oh ja, auch Banken sind spezialisiert. Diese Bank, die mich gerade viele Nerven kostet, hat zum Beispiel wenig Erfahrung im Bauträger-Geschäft.
Ich wusste das zwar, dachte mir aber: Naja, sie finanzieren den Bauträger, haben also alle Unterlagen und Bewertungen des Objekts – dann wird ja wohl die Finanzierung für mich als Käufer einer ETW aus diesem Objekt für sie kein Problem sein. Pustekuchen!
Die stellen sich so bürokratisch und inkompetent an, dass es schon geschäftsbehindernd ist.
Ich hätte mir andere Bank mit mehr Erfahrung suchen sollen. Ich mache also immer noch Fehler… und dieser hier ist teuer (die Konditionen sind nicht prickelnd) und vor allem unangenehm.
Das muss nicht sein. Suche Du Dir lieber eine Bank, die das Geschäft auch wirklich machen will und die fachlich versierte Ansprechpartner mit Verantwortung und Entscheidungskompetenz bietet.
Übrigens: Wenn Du vermietete Immobilien als Geldanlage nutzen möchtest, setzt Du wenig Eigenkapital (im Zweifel nur in Höhe der Kaufnebenkosten, höchstens aber bis zu einer 80 %-Finanzierung ) ein, sondern nutzt die Schuldzinsen des Kredits, um Deine Einkommenssteuer zu drücken.
Daher kann Dir der Zinssatz fast egal sein, obwohl ich natürlich auch keine Mondzinsen zahlen wollen würde. Ich feilsche also nicht um 0,02 %, denn mir sind andere Dinge, wie eine zügige und zuvorkommende Abwicklung, viel wichtiger.
Und noch was: Ich höre immer wieder, dass es Leuten Bauchweh macht, Schulden zu machen, obwohl sie ja eigentlich Geld anlegen wollen. Mach Dich davon frei! Bei dieser Form der Geldanlage ist es anders als im Konsumbereich oder bei einem Wohnhaus, denn es sind gute Schulden, die Du dazu nutzt, aus Deinem eingesetzten Geld mehr Geld zu machen (Du „hebelst“ nämlich so Dein Eigenkapital mit Hilfe des aufgenommenen Fremdkapitals).
Dein Schnitzholz?
Vielleicht bekommst Du jetzt einen ersten Vorgeschmack zu meiner Eingangsfrage, aus welchem Holz Du geschnitzt bist: Immobilien vermieten ist eher eine unternehmerische Handlung als eine reine Geldinvestition.
Und noch eine kleine Warnung: Wenn Du neu in dem Geschäft bist, versuchen Banken sehr gerne, mit Dir und deiner neuen Finanzierung zusätzliches Geschäft zu machen, welches nicht unbedingt Deinen Zwecken dient:
In der Regel ist es nicht sinnvoll, für ein Mietobjekt ein Tilgungsaussetzungsdarlehen mit einer Hinterlegung eines Bauspar- oder gar Rentenversicherungsvertrags zu konstruieren (Wenn du die Immobilie nach 10 Jahren wieder verkaufen willst – was sollst Du dann mit einer Finanzierung auf 25 Jahre?).
Schon gar nicht brauchst Du für ein vermietetes Objekt eine Risikolebensversicherung oder eine zusätzliche Arbeitskraftabsicherung – wenn Dir etwas Katastrophales passieren würde, verkaufst Du einfach wieder – der Gegenwert steckt ja im Objekt. Und die gute Idee, die Gebäudeversicherung dann doch gerade bei Deiner Bank bei der Kreditunterzeichnung mit abzuschließen ist nur dann eine gute Idee, wenn die Versicherung auch den Vergleichsangeboten, die Du bei einem/r ordentlichen Versicherungsmakler/in eingeholt hast, standhalten kann.
Die liebe Steuer
Im Vermietgeschäft spielen die Steuern eine riesige Rolle, deshalb musst Du gewillt sein, Dich mit der Thematik zu beschäftigen. Die Zeiten, in denen man alle Belege einer/m Steuerberater/in in einem Schuhkarton servieren und sich anschließend darauf verlassen konnte, dass der/die Dienstleister/in Dir das Beste aus besagten Belegen rausholt, sind vorbei (wenn es sie denn je gab). Auch wenn Du Dir nicht zutraust, die komplette Steuererklärung selbst zu machen, so musst Du schon selbst wissen, was Abschreibungen sind, wie Du Kosten an- und absetzen kannst und wie Du die steuerliche Rentabilität Deiner Immobilie planst.
Das Herzstück – gute Mieter
Am Ende dreht sich alles um die Menschen, denen Du Deine Immobilie vermietest. Hast Du hier ein schlechtes Händchen, so können Dir schlimme Mieter das Leben zur Hölle machen. Auch mir ist das schon passiert -> https://www.finanzbildung.jetzt/vermietung-wenn-steine-dich-zum-weinen-bringen/ – und wenn das meine erste oder eine meiner frühen Erfahrungen mit Mietern gewesen wäre, hätte ich die Immobilie danach panisch verkauft und nie wieder in Steine investiert. Aber natürlich sind solche Extremfälle Ausnahmen, die ich keinem wünsche. Die meisten meiner Mieter sind zauberhafte Menschen, mit denen ich ein recht gutes Verhältnis habe.
Ein Mieter ist übrigens nicht nur dann ein guter Mieter, wenn die Miete pünktlich kommt (das ist natürlich wünschenswert, aber auch hier kann es zu Unregelmäßigkeiten kommen, die nicht gleich in Streit ausarten müssen), sondern auch, wenn er auch mal eine Kleinigkeit selbst repariert, nicht Samstags abends um 21h wegen eines tropfenden Wasserhahns anruft, sich gut in die Hausgemeinschaft einfügt und sowohl das Haus als auch die Wohnung, in der er lebt, pfleglich behandelt. Es ist schon viel gewonnen, wenn sich alle darüber einig sind, dass die Vermietung ein Geschäft auf Gegenseitigkeit ist: Der Vermieter ist kein böswilliger Kapitalist, der minderwertigen Wohnraum zu überteuerten Preisen an den armen benachteiligten Mieter abgibt – genauso wenig wie der Mieter ein zeckenartiges Wesen ist, dessen größte Freude es ist, den Vermieter zu jeder Tages- und Nachtzeit mit unbotmäßigen Forderungen zur Weißglut zu treiben.
Über die Regeln des guten Vermietens schreibe ich noch einen extra Artikel.
Die große Herausforderung – gute Handwerker
Diesen Satz hätte ich vor 20 Jahren noch nicht in einem Blogartikel geschrieben – heute ist er unbedingt nötig. Gute Handwerker sind heute so schwer zu finden wie der Goldtopf am Ende des Regenbogens. Der Nachfolgemangel im Handwerk hat dazu geführt, dass wir so wenige Handwerksbetriebe wie noch nie für so viele in die Jahre gekommenen Immobilien wie noch nie haben – von den Anforderungen der klimawandelbedingten Sanierungen mal ganz abgesehen. Es kann sein, dass Du für kleinere Aufträge überhaupt niemanden findest oder Mondpreise bezahlen musst. Dass Du wochenlang auf die Erledigung eines Auftrages wartest oder schnell und schlecht gearbeitet wird. Es ist wirklich ein Dilemma, für das ich keine Lösung habe. Ich jedenfalls bin fast bereit, meinen „Stammhandwerkern“, auf die ich mich verlassen kann, die Füße zu küssen und setze sehr viel daran, sie bei Laune zu halten, auch wenn mir das nicht immer leicht fällt.
Zurück zum Schreibtisch – die Hausverwaltung
Nicht nur die Steuern müssen mit Kopfarbeit vollbracht werden, auch die Verwaltung und Nebenkostenabrechnung erfordern einige Stunden am Schreibtisch. Selbstverständlich ist auch eine Nebenkostenabrechnung kein Hexenwerk und gut zu erlernen, aber die gängigen Regeln hierbei müssen strengstens befolgt werden, willst Du Dich nicht wegen falscher Heizkostenberechnung vor Gericht wiederfinden. Mir persönlich macht sowas sogar Spaß, aber ich kenne genug Menschen, denen es Bauchweh macht, auszurechnen, wer jetzt wie viel Wasser verbraucht oder Müll gemacht hat. Auch das On- und Off-Boarding der Mieter (Ein- und Auszug) ist mit Schreib- und Verwaltungskram verbunden, ebenso wie die Verwahrung der Mietkautionen und der Konten.
Viel von dieser Arbeit sparen kannst Du Dir beim Kauf einer Eigentumswohnung (da wird immer eine Wohnungsabrechnung von der Gemeinschaftsverwaltung erstellt, die Du als Grundlage für die Weiterberechnung an den Mieter nehmen kannst, das ist wirklich einfach) oder wenn Du Dir eine Hausverwaltung suchst, die Deine Immobilien für Dich verwaltet. Allerdings gibt es mehr schlechte als gute Hausverwaltungsfirmen und wenn Du selbst keine Ahnung hast, fällt es schwer, zu beurteilen, ob die Dir angebotene Firma nun gut oder schlecht ist. Außerdem nehmen viele der guten Hausverwaltungen erst ab gewissen Größenordnungen Verwaltungsmandate an – und wer will schon gleich mit 10 oder mehr Einheiten starten?
Mein Rat ist es, die Verwaltung zumindest in den ersten Jahren und für die ersten Objekte wirklich selbst zu machen und von der Pike auf zu lernen, wie es geht.
Dreh- und Angelpunkt – willst Du das wirklich?
All die obigen Punkte erfordern von Dir gut Nerven. Lern- und Einsatzbereitschaft. Zeit. Freude.
Wenn Du beim Lesen dieser Zeilen einen Knoten in den Bauch (nicht in den Kopf! Das ist nicht schlimm, kannst Du alles lernen. Ich bringe Dir alles bei, was Du wissen musst.) bekommen hast: Lass es. Investiere lieber in Immobilienfonds oder REITs (Immobilienaktien-ETFs), das sind tatsächlich Geldanlagen im herkömmlichen Sinne.
Wenn Du Vermieten willst, ist das nicht nur eine Investition und eine Geldanlage, sondern ein eigenes kleines Geschäft, welches sich natürlich wunderbar zu einem großen Geschäft ausarbeiten lässt, wenn Du Geschick darin hast. Und ein Wort noch zu den Renditen, die mit dieser Form der Geldanlage zu erwirtschaften sind: Bereinigt um Deine Arbeitskraft, den Mietausfällen und die Steuer läufst Du hier im Regelfall auf um die 5 – 10 %. Aber Du baust natürlich zusätzlich ein Vermögen auf, welches Dir im Idealfall Deine gesamte Altersversorgung deckt (bei 3 Wohnungen vielleicht nicht ganz. Aber Beitragen tut es sicherlich.) und welches Du noch vererben kannst. Das hat durchaus Charme. Wenn Du dafür gemacht bist.
Ich jedenfalls hätte mir dieses Geschäft vielleicht nicht ausgesucht, wäre ich nicht darin großgeworden und damit gewachsen. Es zu lieben musste ich erst lernen – und von gar bedingungsloser Liebe bin ich weit entfernt!
Wie viel einfacher ist es doch, ein schönes, solides Depot aufzusetzen und ihm Jahr für Jahr beim Wachsen zuzusehen!
